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20%个税对二手房买卖合同履行的影响

2012年3月1日下午,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布(俗称“新国五条”),对调控房地产市场再出重拳,其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。此措施引起了广大许多普通购房者的关注和疑问,更是引发了已经签署购房协议但尚未办理纳税及过户手续的买卖双方的焦虑。

由于新政出台后,部分符合免个税要求的房屋必将获得二手房交易市场中的优势地位,对于持有该种“优质”房屋,而准备更换住房的业主来说,似乎又增加了些许顾虑。现在同地段、同档次普通二手房和可免个税的二手房市场差价并未确定,又由于完成房屋置换工作周期较长,如在此时进行交易,有可能在房屋置换过程中遭遇“差价”波动,进而促使个别交易方违约的情况出现。

另外,新国五条出台前,京城二手房交易市场成交量增加房价显著上涨。很多业主已经于该段时间内签署了购房协议并交付定金或首付款,然而,由于各种原因,尚未进行网签、未能办理过户手续的,“新个税”起征时间则对交易成本影响很大,一旦此类型的交易需要按照20%缴纳个人所得税,而买卖双方又都不愿意承担该部分金额,则可能会继2008年后再次出现二手房交易解约热潮和纠纷诉讼的大量出现。

对于已经签订购房合同或签订合同又进行了“网签”但没有办理过户手续的二手房交易,20%的个税应该由卖方还是买方承担?此类合同能否解除或违约责任如何处置,是大家普遍关心的问题。

对于“新个税”由哪方承担的问题,一种观点认为,由于买卖合同已经签订,而个人所得税是针对房屋出让人的,因此,该部分税应当由出让方承担。而买方在依法履行购房义务后,不应在合同金额范围以外再过多承担其他费用。另一方面,买卖双方已经签订的合同多数都有“交易税等费用有买方承担”即卖方“净得房款”的约定,从合同履行的角度讲,应按照约定,增加的新个税由买方承担。

上述两种意见各有道理,如果双方协商不成,会导致大量的“解约”、“违约”纠纷和诉讼。京都律师事务所阮思乔律师认为,新国五条“严格征税”的目的是抑制新的投机炒卖二手房行为,不是为了对已经交易的双方追加税收;另外,从“法不朔既往”的一般立法原则将,新国五条也不应该朔及已经签订合同暂未过户的二手房交易行为。政府部门在制定新国五条实施细则时,应当明确新国五条不适用于已经签订购房协议、进行了”网签”但未过户的二手房交易行为。因此阮思乔律师分析,如果实施细则新个税起征的时间点可界定为“新国五条生效后的二手房交易,对于之前已经签订协议进行购房资格审查或进行网签的交易双方按照当时的计税政策征税”即可避免新的二手房交易双方为避新个税提前签署时间做假合同,也避免解约风潮和大量纠纷诉讼的出现,维护既定的二手房交易市场行为。

如果实施细则颁布后,买卖双方签订的合同需要按照20%缴纳个人所得税,对于此类合同能否解除或违约责任如何处置,有人认为由于交易外部因素发生重大变化,可能导致已经签署合同的买卖双方实际利益及交易安全受损,那么买卖任何一方可要求解除合同,从而保护双方原有的能够接受的交易价位。

阮思乔律师认为,从法律角度看,以上情况属于我国《合同法》中的重大情势变更。情势变更又称情势变迁原则,是指法律行为生效后,作为其成立基础的客观情势因不可归责于当事人的事由发生了行为时不能预见的重大变化时,可依法变更或终止其原有效力的法律原则。目前我国审判实践一般是采取正常风险原则处理,双方继续按原合同条款履行,但对当事人来说显然有失公平,甚至会导致一方损失巨大,这样合同两方失去平衡,造成极不合理的结果,不利于维护当事人的合法权益,与民法的基本原则也不符。但如解除合同,对双方利益则都有损害,这就需要我们找出一个兼顾双方利益的解决办法。针对此种情况的审判过程中,遇到确实无法继续履行的,法院可依据实际情况判决解除原合同或公平修改合同。

从长期来看,新政的出台是有利于民生的,是进步的,是政府为稳定房价的又一剂良方。但毕竟如北京等大型综合性城市房屋需求量逐年递增,房市仍存在不稳定因素。因此作为确实有购房需求的人们来说在看房、购房过程中一定要了解相关政策法规,更要做到杜绝风险,理性购房。遇到风险早协商、多沟通,个人权益受损时及时以法律途径保护个人权益。

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